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自宅マンションなど一部を事務所にした場合の減価償却費

非業務用資産を業務の用に供した場合

自宅マンションの一部などを事務所にして事業を始める個人事業者は多いと思います。この場合、難しい言葉で表現しますと、「非業務用の減価償却資産を業務用に供した」ということになります。この場合に計上する事務所部分に対応する減価償却費は必要経費になります。今回はこの減価償却費の計算をご紹介します。

以下、計算する手順です。

  1. 非業務用であった期間の減価の累積額を出して、業務開始時の「未償却残高」を出します。
  2. 上記「未償却残額」などを基礎として、業務開始後の減価償却費を計算します。
  3. 自宅マンションなどが中古であった場合、減価償却の計算に必要な耐用年数を見積ります。

※未償却残高とは、まだ償却を行っていない残高であり、今後の償却可能額を示しています。

未償却残高

非業務用であった期間の減価の累積額

建物の取得価額×0.9×耐用年数に従った定額法の償却率×非業務の期間(年)

  • 建物の取得価額は契約書に記載された消費税額などを割返して求めます。他に契約時の印紙代、登記代などを加味します。
  • 耐用年数はその建物の耐用年数に1.5を乗じて計算した年数です。(1年未満の端数は切捨)例えば、鉄筋コンクリートであれば47年×1.5=70.5→70年(0.015)
  • 非業務の期間は資産の取得日から業務の用に供した日までの期間です。(1年未満の端数は6月以上は1年、6月未満は切捨)例えば、3年10月であれば4年

建物の耐用年数表(国税庁HP)

https://www.keisan.nta.go.jp/r1yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

旧定額法の償却率(e-Gov電子政府の窓口HP)

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=340M50000040015

未償却残高

建物の取得価額ー非業務用であった期間の減価の累積額

業務の用に供した後の減価償却費

償却の方法

平成19年4月1日以後に取得した建物の場合の償却方法は定額法です。

定額法:取得価額×耐用年数に従った定額法の償却率×当年の月数/12

自宅マンションなどが中古である場合

自宅マンションなどを購入し、しばらく経ってのち、一部を事務所にした場合の上記定額法による耐用年数は、以下の算式により見積もった耐用年数に従った償却率により計算することができます。

・建物の耐用年数の一部を経過している場合

(耐用年数-経過年数)+経過年数×20/100

・建物の耐用年数の全部を経過している場合

耐用年数×20/100

※経過年数とは、新築から業務の用に供した日までの年数です。算出された耐用年数の1年未満の端数は切捨、2年未満は2年です。

例えば、耐用年数47年、経過年数46月の場合

(47年×12月ー46月)+46月×20/100=527.2月/12月=43.9年→43年(0.024)

必要経費となる減価償却費

上記、定額法により計算された減価償却費のうち必要経費となる部分は、マンションなどが共有の場合には、その個人事業者の持分のうち、マンションの床面積などの比で按分した際の事務所部分であることに注意してください。

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