分譲マンションの評価が変わりました

タワーマンションなどが最近相続財産として見受けられるようになり、従来の評価方法では実際の評価額との乖離が問題となっていました。これらを踏まえ、令和６年１月１日以後の相続等により取得した「居住用の区分所有財産」、いわゆる分譲マンションについての評価方法が変わりました。

分譲マンションの評価額は区分所有権の価額（建物部分）と敷地利用権の価額（土地部分）の合計です。

区分所有権の価額は建物の固定資産税評価額×１.０で求めます。敷地利用権の価額は路線価図を参考にして、路線価を基にした１㎡当たりの価額×マンション全体の地積×敷地権の割合で求めます。

建物の固定資産税評価額は市町村から送付される固定資産税課税明細書より、路線価図は国税庁HPより、マンション全体の地積及び敷地権の割合は謄本より、それぞれ確認することができます。

区分所有補正率は、イ. 評価乖離率、ロ. 評価水準、ハ. 区分所有補正率の順に計算されます。

イ.評価乖離率

評価乖離率＝A+B+C+D+３.２２０

一棟の分譲マンションのA「築年数」、B「総階数（地階は除く）」、相続する一室のC「所在階数」、D「敷地持分狭小度」から評価乖離率を算出します。

A：築年数（建築時から相続開始時までの期間（１年未満の端数は１年））×△０.０３３

B：総階数指数（総階数を３３で除した値（小数点以下４位切捨、１を超える場合は１））×０.２３９（小数点以下４位切捨）

C：相続する一室の所在階×０.０１８

D：敷地持分狭小度×△１.１９５（小数点以下４位切上）

※敷地持分狭小度：敷地利用権の面積÷専有部分の面積（マンションの床面積）（小数点以下３位切上）

※敷地利用権の面積：マンション全体の敷地面積×敷地権の割合（謄本に記載あり）（小数点以下３位切上）

ロ.評価水準

１÷評価乖離率

ハ.区分所有補正率

・評価水準＜０.６　　→評価乖離率×０.６

・０.６≦評価水準≦１→補正なし（従来の評価額）

・１＜評価水準　　　 →評価乖離率

上記区分所有補正率の計算については下記国税庁HPより区分所有補正率の計算明細書により計算できるツールが用意されています。

⇒https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-17.htm

区分所有補正率を求める際の具体例をご紹介します。使用する情報はすべてマンションの謄本に記載があります。

・建築日：２０１４年８月１１日新築

・相続開始日：２０２５年５月８日

・総階数：１９階

・所在階：１８階

・専有部分の面積：６２.８０㎡

・敷地の面積：１５２４.２５㎡

・敷地権の割合：6628/823684

・敷地利用権の面積：１２.２７㎡

（１５２４.２５㎡×6628/823684）

・従来のマンション家屋の価額：6,000,000円

・従来のマンション敷地利用権の価額：12,000,000円

イ.評価乖離率

評価乖離率＝△０.３６３+０.１３７+０.３２４+△０.２３５+３.２２０＝３.０８３

一棟の分譲マンションのA「築年数」、B「総階数（地階は除く）」、相続する一室のC「所在階数」、D「敷地持分狭小度」から評価乖離率を算出します。

A：築年数１１年×△０.０３３＝△０.３６３

B：総階数指数１９階÷３３×０.２３９＝０.１３７

C：相続する一室の所在階１８階×０.０１８＝０.３２４

D：敷地持分狭小度０.１９６（１２.２７㎡÷６２.８０㎡）×△１.１９５（小数点４位切上）＝△０.２３５

ロ.評価水準

１÷３.０８３＝０３２４３５・・・

ハ.区分所有補正率

・評価水準＜０.６　　→３.０８３×０.６＝１.８４９８

ニ.評価額

・マンション家屋の価額：6,000,000円×1.8498＝11,098,800円

・マンション敷地利用権の価額：12,000,000円×1.8498＝22,197,600円

上記の評価額のとおり、区分所有補正率により従来の評価額とはかけ離れた評価額になる可能性が生じてきます。今後の相続税申告の際には、マンションの評価について十分な注意が必要です。